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去库存要充分考虑区域特性 房地产恢复性增长可期
缩小 放大

核心提示:2014年底,本轮市场库存周期达到14个月左右的高位。中央看到了库存问题的严重性。中央经济工作会议提出,化解房地产库存是今年五大工作任务之一……

一直以来,房地产去库存的压力都很大。根据万得数据,2014年底,本轮市场库存周期达到14个月左右的高位。

去年,中央看到了库存问题的严重性。中央经济工作会议提出,化解房地产库存是今年五大工作任务之一。

2015年以来,房地产库存总量基本保持平稳,各种契税、金融、行业政策对库存去化初显起色,使得成交量明显回升,库存去化周期明显缩短趋势。特别是去年底到今年初,首付、税费等政策的调整对刚需的支持起到了推动作用。

在这样的去库存背景下,房地产恢复性增长是可期的。

楼市分化,库存也分化

近期,在“化解房地产库存,促进房地产持续健康发展”的政策背景下,一线城市的库存量已显著下降,且库存去化周期维持在4—9个月之间。

据有关房产数据中心统计,春节后首周内,北京二手住宅的网签量高达6048套,日均成交864套,这样的成交量成为节后首周交易量从2010年以来的最高值。

其中,北京二手房成交均价为每平方米4.15万元,较2015年全年均价约上涨5%;上海屡屡被曝出春节后房东涨价,但销售依旧火爆;而纯粹的投资客也是深圳房价高涨的重要推手。

受政策红利的影响,近期一线楼市楼价有所向上。但是目前一线城市的房价似乎“舆论更热”。

伴随一线城市土地市场过热,不少房地产开发企业在一线城市拿地趋向审慎,转而密集布局二线城市。

例如不久前,经过133轮报价,某开发商以37.71亿元竞得广东省佛山市一块面积为10.9万平方米商住地地块,楼面价首次过万,溢价率177.28%,逼近周边在售房价。

也就是说,虽然去库存压力大,但是正如分化的楼市,库存也有市场分化,必须充分考虑地区特性。目前真正的问题在于基本面较差的三、四线城市,它们的库存量较高,去化周期长,部分城市如蚌埠、温州、青岛、福州等库存去化需20个月以上。

目标是维持房地产市场健康成长

2015年,国家要求将房地产行业的重点问题聚焦在去库存方面,强化了市场对于宽松政策的预期,同时也为后续行业利好政策在各大城市铺开落地奠定了基础。

地方层面上,各地纷纷出台促进房地产健康发展的指导意见,对房地产行业发展进行规划,同时,推出各项财政补贴、限购松绑政策等利好措施。预计2016年库存压力较大的地方政府将深入落实房地产去化的政策细则,加大房地产库存去化步伐。

2016年,中央将户籍城镇化作为房地产去库存的着力点,扩大有效需求,打通供需通道,促进房地产库存去化。发改委近期发声,要有序化解商品房库存,将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案,落实户籍制度改革方案,加快农民工市民化,满足新市民住房需求。

综合梳理政策,我们可以看出,国家推进去库存政策,目标是维持房地产市场健康成长。

因此,面对不同地区的楼市特点,政策也要到什么山上唱什么歌。不能用一个地方的政策套到所有城市,“一刀切”的放松政策并不可取。一线城市取消楼市限购可能性不大,还是要抑制投机,三线城市要去库存,让市场能够可持续地健康发展。

而对于未来政策,我们的期望主要有以下几点:首先,加大各级政府对中央在2015年出台政策的落实力度,如落实中央37号文的规定,允许房企调整商业、公寓的规划;其次,建议用房贷利息抵扣个人所得税,支持刚需;第三,建议用市场化、货币化手段解决保障房建设;最后,建议尽快推出REITs政策促进商业地产市场发展。

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