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大连7月1日起 这几种情况紧急维修可先行拨付费用

2017-05-17 07:08 | 新商报 | 手机看国搜 | 打印 | 收藏 |评论 | 扫描到手机
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核心提示:5月16日,大连市人民政府新闻办公室召开发布会,记者从新闻发布会上获悉,为全面贯彻落实国家、省政府有关政策精神,确保房屋专项维修资金安全高效使用,市政府制定了《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》。

资料图

5月16日,大连市人民政府新闻办公室召开发布会,记者从新闻发布会上获悉,为全面贯彻落实国家、省政府有关政策精神,确保房屋专项维修资金安全高效使用,市政府制定了《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》将于今年7月1日正式实施。

新办法适用于市内五区

市国土房屋局副局长王欣军介绍说,该《办法》的出台将有效解决我市房屋维修资金额度不足和划拨使用监管程序不完善等问题,将完善我市房屋专项维修资金的管理水平。今后,市国土房屋局将陆续出台相关配套文件,以保证《办法》的顺利实施。

《办法》共分五章三十九条,涵盖了资金的使用范围、交存标准、使用程序、监督管理等方面内容,适用于中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和高新技术产业园区国有土地范围内房屋,进一步加强了房屋专项维修资金安全监管力度,提高了房屋共用部位、共用设施设备维修的资金保障,健全了应急维修资金使用程序,维护了房屋专项维修资金所有者的合法权益。

交存标准适当提高 电梯房每平米200元,无电梯房130元

《办法》中明确了住宅小区的非住宅部分纳入维修资金交存范围,落实了建设部165号令规定,使住宅小区范围内维修资金使用和分摊更加符合工作实际。《办法》中交存标准适当提高,有电梯房屋业主每平方米50元,开发建设单位每平方米150元,其中70元用于电梯专项维修,合计每平方米200元;无电梯房屋业主每平方米50元,开发建设单位每平方米80元,合计每平方米130元,2017年7月1日后取得的国有土地上建设的房屋执行维修资金新标准。

《办法》沿用过去规定,维修资金交存主体仍为开发建设单位和业主。同时《办法》中明确了业主应交的维修资金由开发建设单位在办理预售许可证后先行代交,在房屋销售时由开发建设单位向业主收取,保证了同一栋楼内的房屋维修资金交存和产生利息时点统一。

紧急维修先行拨付费用

《办法》中明确了发生危及房屋安全、严重影响居民生活等紧急情况,应当作为应急维修项目,主要包括屋面大面积渗漏、电梯故障、外立面坍塌脱落、排水设施堵塞等涉及公共安全的紧急问题。经街道办事处、区物业行政主管部门和电梯等有关专业部门共同确认,可先行组织维修,先行拨付维修费用,解决了维修资金使用过程中通常需要面积超过三分之二、人数超过三分之二的双三分之二同意的难题,避免了因征求意见时间过长延误维修引起严重影响业主生活的安全问题,保障了应急维修项目的顺利维修。

同时,严格了大额维修资金审核制度。《办法》中明确了单项维修费用超过十万元、年度总维修费用超过三十万元的大额维修项目,由市维修资金管理中心聘请第三方专业工程造价咨询机构进行审核,解决了使用维修资金进行维修过程中,业主无法进行有效监督的问题,加强了维修资金使用的监管力度。

另外,设立了房屋专项统筹维修资金。《办法》中明确了维修资金利息的增值部分和除公有住房外的房屋灭失后无法退返的维修资金作为房屋专项统筹维修资金,为大额维修资金第三方审核和维修资金不足情况的应急维修提供了有力的资金保障。

★发布会答记者问

《办法》中第七条规定,维修资金交存标准为,电梯房屋每平方米建筑面积交存200元,无电梯房屋每平方米建筑面积交存130元,请问这个交存标准是如何确定的?

答:目前,我市维修资金交存标准为开发建设单位每平米66元,个人每平米40元。随着房屋维修建设市场价格上涨,尤其是高层建筑的增多,原维修资金交存标准已不能满足房屋维修需求。

按照住宅设计使用年限70年,同时考虑利息增长额度等因素,有关部门对维修资金分电梯维修、外立面粉饰和其他公共部位维修三个部分进行了测算。电梯按照每10年一次大修,15年更换一次,大修按更换成本的50%测算,测算结果为电梯维修约需70元/平米。按照我市维修资金近十年平均收益4.19%,每年可使用首次交存本金2%,5年粉刷一次计算,外立面粉饰及维修约需要80元/平方米。原个人维修资金每平方米40元只考虑了其他公共部位维修,我市建安成本2010年比1998年上升20%,40元维修费用同比上升20%为48元,因此其他公共部位维修约需要50元每平方米。

另外,考虑实际工作中外立面粉饰维修和其他部位维修可能交叉,且不易管理,因此将两项维修费用合并计算为每平方米130元,其中,其他部位维修费用由业主交存,外立面粉饰维修费用由开发建设单位交存。目前新建建筑多为高层有电梯房屋,为了充分保证电梯维修费用,我们设立电梯专项维修资金70元/平米,全部由开发建设单位交存。以此确定了新的维修资金交存标准,其他部位个人交存50元/平米,开发建设单位交存80元/平米。合计有电梯房屋个人需交存50元/平米,开发商需交存150元/平米,其中70元用于电梯专项;无电梯房屋个人交存50元/平米,开发商交存80元/平米。

为了保证同一个项目维修资金交存标准一致,我们确定在本《办法》施行后,在取得国有建设用地使用权成交确认书或划拨决定书的土地上建设的房屋,按照新标准交存首期维修资金。也就是说目前在建的项目或是已经取得土地尚未建设的项目,仍按照原来的标准交存维修资金。

物业属地化管理工作启动后,新《办法》在维修资金使用管理中增加了属地化管理部门的审核环节,请问是否增加了维修资金使用的难度?

答:这里有一组数字,从2010年开始,市内四区和高新园区的维修资金年使用量均在7000万以上,14、15、16三年分别使用7800万、1.28亿和9400万元,截止去年末,维修基金累计使用额为9.92亿元,据不完全统计,仅次于上海,排在全国第二位,高于天津、南京、杭州、沈阳等其他大中城市。说明我市维修资金的使用效率排在全国前列,使用程序也是较为简便快捷的。

而新《办法》在维修资金使用环节上,重点考虑了两个方面的因素,一是加强监管,二是简化流程。如果物业企业抱着套取、挪用维修资金,或者想打擦边球的目的来违规使用维修资金,企图侵害业主的权益,那么,新《办法》实施后,这种使用难度比以前是真大大增加了,而且一旦被发现,这些企业也将面临更加严厉的处罚。

同时,全国范围内的维修资金使用难,主要是难在三分之二签字这个环节上,由于召开业主大会,通过三分之二签字需要很长时间,使得有些急需维修的房屋得不到及时维修;有些房屋顶楼漏雨,或者一楼下水堵塞,中间楼层的业主由于种种原因不给签字,使得这些应该使用维修资金进行维修的房屋也得不到维修,严重影响了广大业主的居住和生活。为此,新《办法》中设立了应急维修资金,凡符合条件的,无需三分之二签字,可以直接启动应急维修流程,这在很大程度上简化了使用流程,更便捷地使用维修资金。

开发建设单位为什么要交存维修资金,而且还要一次性代交业主应交的维修资金?

答:我市于1998出台《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》(大政发[1998]51号),规定开发建设单位和购房人共同交纳维修资金,新《办法》仍维持了此项规定,其中,开发建设单位交纳的维修资金一部分用于电梯专项维修,其余部分用于共用设施设备的维修。开发建设单位交纳维修资金延续了我市以往的做法,经了解,上海、天津、南京、哈尔滨、成都、武汉等其它多个城市也是这样做的。

《办法》采用开发建设单位在办理预售许可证后,按照预测绘面积一次性将开发商和个人维修资金交清,个人维修资金部分由开发商在售房时向个人收取。这样同一栋楼中的所有房屋同时产生利息,同时划拨使用,体现了公平、合理,有利于维修资金统一管理和使用。在办理房屋初始登记前,由开发建设单位按照最终成果测绘报告面积及多退少补的原则进行专项维修资金决算,保证维修资金交存面积与产权登记面积一致。

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